一、 引言
根据国际会计准则第17号，有关租赁合同的过往做法是以不平衡及经济财产原则的角度为基础。视乎与租赁项目有关的机会及风险，相关合约列作融资租赁或经营租赁，并显示于损益表。基于有关准则所致的酌情权范围（涉及承租人及出租人的机会及风险之不同分配方式），此方法长期备受争议。因此，在这情况下，类似问题的处理方法截然不同。

于2016年1月，国际会计准则理事会颁布新租赁准则国际财务报告准则第16号，有关准则适用于2019年1月1日或之后开始的年度报告期间。

新租赁模式是按简单租赁合同的基准而制定，而该租赁合同分别符合负债的资产准则。因此，根据国际会计准则第17号，新准则引入全面、一致及使用权计入资产负债表的方法，并废除过往做法。

在此背景下，本通讯会探讨在租赁合同的资产及负债均计入资产负债表并列入估值计算的情况下，非上市公司的商业价值会否及如何变动。尽管在部分估值文献中，在有关租赁属极之重要的情况下则需在商业估值中计量经营租赁，但在一般惯例中较常看到估值计算并无计及经营租赁。

二、 根据国际财务报告准则第16号的租赁会计
国际财务报告准则第16号是按使用权计入资产负债表的方法所制订。然而，承租人及出租人的会计模式各有不同。就承租人而言，经营及融资租赁的区分已被废除，故承租人须将使用权资产确认为当日尚未缴付租赁款项的现值，而有关资产指承租人于租赁期内使用被租赁资产的权利及租赁责任。因此，几乎所有租赁均需确认。

出租人仍须就经营租赁及融资租赁作适当的区分。在经营租赁的情况下，出租人须将租赁款项在资产负债表中确认为收入及被租赁资产（视乎租赁安排而定）。就融资租赁而言，出租人须将根据融资租赁所持有的资产在其财务状况表中确认为应收款项，金额相当于租赁的投资净值。

三、 对商业估值的影响
从表面看来，已变更的租赁会计方法或许对商业估值并无影响，不论是对公司现金流、还是对现有合约或实际税务负担变动。然而，有关变更却影响年度业绩及财务负债结构（可能是最重要的因素）。

此外，基于有关会计准则应对商业价值概无影响的假设（因公司的实际经济状况并无变动），新的使用权方法对估值是否确实具有实际影响，是值得怀疑的。

儘管文獻已要求在厘定過去的財務槓桿時须考慮属为极之重要的租賃，但到目前為止實際情況並非如此。有关原因可能是缺乏估值分析師的资料、基于简化或敏感度不足的理由。

然而，影响显而易见。将被估值的公司风险以包括贝塔系数在内的资本成本呈现。这不但考虑了市场特定风险，也考虑了个别公司的特定财务风险。公司的特定财务风险来自债务的市场价值。因此，负债的市场价值是否包括租赁亦有所不同。

由於各種租賃負債至今从未列账在資產負債表中，因考虑到債務結構，故并无列入考量之内。這導致較低的贝塔系数，從而降低了資本成本。最后，這會帶來更高的公司價值。

倘目前计及租賃負債，（经计算的）企業價值將较以往的程序为低。資產負債比率尤其受債務净额增加所影響进一步引证了這點。

四、 总结
即使无法从经济角度解释，我们预计新租赁会计将对（经计算的）公司价值造成影响，即价值减少。对于拥有大量租赁资产的公司来说，他们应评估相关的影响及其影响程度。

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